 |
     |
 |
 |
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Агентства недвижимостиРентабельность риелторского бизнеса в Челябинске снижается. Это заставляет агентства недвижимости искать новые, цивилизованные пути развития. Игроки объединяются, чтобы выработать новые правила игры, и формализуют отношения с застройщиками. В настоящее время единых стандартов работы на челябинском рынке риелторских услуг нет. Знающие игроки говорят, что однозначного видения подобных эталонов нет даже в руководстве «Российской гильдии риэлторов». Это приводит к тому, что условия, на которых проводятся сделки, сильно разнятся. Однако риелторы отмечают, что последние два года ситуация понемногу начала меняться к лучшему. Профессиональные объединения усиливают собственное влияние на рынок, вырабатывают единые правила игры. Все чаще и чаще отношения между строителями и застройщиками облекаются в форму договора. «Рынок выходит на цивилизованную стадию развития», - делает вывод директор агентства недвижимости «Проспект» ИГОРЬ КАЗАНЦЕВ. Число игроков уменьшается, а объем риелторских услуг растет Главная причина изменений челябинского рынка агентств недвижимости заключается в снижении уровня рентабельности риелторского бизнеса. Львиную долю его затратной части формируют расходы на рекламу, заработную плату и обучение сотрудников. По словам риелторов, в основе доходов большинства агентств недвижимости лежат деньги, которые компании получают в виде процента от суммы каждой удачной сделки. Так как процент этот фиксированный, то комиссионные увеличиваются по мере роста цены квадратного метра. В начале 2007 г. рост цен на жилье в Челябинске приостановился (см. «ДК» № 21 от 11 июня), что, в частности, привело к увеличению сроков продажи квартир и, как следствие, к снижению доходов игроков. «Такой остановки цен уже давно не было. Если раньше квартиру продавали 1-1,5 месяца, то сейчас 2-3 месяца не предел. По полгода стоят. А затраты выросли в разы. Поэтому последние месяцы многие агентства работают «в ноль» или в убыток», - рассказывает Игорь Казанцев. По словам руководителя компании «Квартирный Центр «Энергия» МАКСИМА ЛАНДИХОВА, подобное падение рентабельности уже привело к сокращению численности игроков. Если в прошлом году их было около 500, то в этом - не более 300-400. «Сегодня средняя рентабельность на рынке - около 10% при среднероссийской норме в 30%», - комментирует г-н Ландихов. Низкая доходность риелторского бизнеса препятствует массовому появлению новых игроков. Стоимость «входного билета» на рынок заместитель директора по планированию и развитию компании «Центр Недвижимости Елькина 85» АННА ШКОДСКИХ оценивает в 50-100 тыс. руб. в месяц (аренда офиса, зарплата персонала, затраты на рекламу). «Если трезво оценивать возможности начинающих риелторов, то можно сказать, что учредитель новоиспеченного агентства лично будет получать 10 тыс. руб. в месяц. Есть ли смысл заниматься собственным делом за такие деньги, если можно найти более высокооплачиваемый труд по найму?» - риторичен г-н Казанцев. Несмотря на уменьшение количества игроков, объем челябинского рынка риелторских услуг вырос. Директор по развитию группы предприятий «Компаньон», вице-президент «Челябинской региональной гильдии риэлторов» АРСЕН УНАНЯН говорит, что по сравнению с прошлым годом рост составил 30-40%. Месячный объем риелторских услуг Челябинска г-н Унанян оценивает в $1 млн из расчета минимального дохода от сделки, умноженного на количество предложений в месяц (данные из регистрационной палаты) и на процент сделок, которые обслуживают риелторы. К основным локомотивам роста объемов рынка Арсен Унанян относит развитие ипотечного кредитования, возрастающие объемы строительства, растущее качество риелторских услуг, доверие населения к риелторским компаниям. «Нельзя сказать, что один из этих факторов самый главный. Ипотеку ведь можно и самостоятельно получить. И без строительства новых домов риелторы тоже работают. Поэтому чем больше проходит качественных сделок, тем больше население доверяет риелторам и тем больше растет рынок этих услуг. Определить только один фактор, все равно что однозначно указать причину повышения цены на жилье», - говорит Арсен Унанян. Застройщики и риелторы формализуют отношения Как правило, отношения между строителями и продавцами недвижимости регулируются с помощью договора поручения на реализацию квартир. По словам игроков, первые подобные соглашения между застройщиками и риелторами были подписаны весной этого года. В настоящее время их заключили как крупные строительные компании («СтройКом», «МАССИВ»), так и небольшие застройщики, например, «Юником-С» и «Магистр». Основная причина для формализации отношений - неприемлемость старой системы взаимодействия в условиях стагнации рынка недвижимости. Игорь Казанцев рассказывает, что на протяжении долгого времени многие строительные компании вовсе не обращались к помощи риелторов - были довольны собственными отделами продаж. Желая расширить спектр предлагаемого жилья, агентства недвижимости были вынуждены самостоятельно искать пути взаимодействия со строителями. Позиция застройщиков сводилась к следующему: «Вот вам квартиры - рекламируйте, если удастся продать - продадите». В итоге в большинстве случаев риелторы оплачивали рекламу объектов недвижимости, а клиенты совершали сделки напрямую с застройщиками. «Сейчас положение на рынке иное. С реализацией появились сложности. Крупные застройщики даже вынуждены объявить скидки на жилье. Поэтому и обратились к участникам рынка, которые занимаются продажей квадратных метров на профессиональном уровне», - говорит Игорь Казанцев. Во-вторых, вспоминает Арсен Унанян, во многих стройкомпаниях отделы продаж за реализацию квартир брали откаты. Цена для конечного потребителя в результате повышалась - конкурентоспособность продаваемого жилья страдала. Темпы продаж искусственно замедлялись. Оборачиваемость средств удлинялась. В результате строительная компания не могла функционировать в полную силу. Условия соглашения между застройщиком и риелтором, рассказывает Арсен Унанян, могут быть как жесткими, так и свободными. К примеру, «Компаньон» является эксклюзивным продавцом строительной компании «Юником-С», то есть агентство недвижимости фактически является отделом продаж застройщика. Жестких условий в соглашении не прописано: график реализации квартир составлен «Компаньоном», риелторская компания рекомендует «Юником-С» повысить или снизить цены, обговаривает рассрочку для клиентов. Но в основном взаимодействие складывается по принципу: застройщик поручает, а риелтор берет на себя обязательства реализовать в конкретные сроки определенный объем недвижимости по согласованной цене за вознаграждение. К примеру, застройщик знает, что ему в течение года продадут 130 квартир: 10 - в марте, 50 - летом, 70 - осенью - за 3-4% от стоимости. «Сейчас стали заключать больше договоров. Строительные компании начали понимать, что каждый должен заниматься своим делом. В Екатеринбурге, Перми, Санкт-Петербурге, Москве эта система уже существует давно», - комментирует г-н Унанян. «В плане реализации риелторы застройщикам коллеги. Стоимость квадратного метра таким образом будет поддержана. Но кардинально на движение цен такое взаимодействие не повлияет. Цены в большей степени зависят от количества и качества построенного жилья, уровня доходов населения, процентных ставок банков и многих других факторов», - дает прогноз Игорь Казанцев. Риелторы ищут объединения Для того чтобы изменить условия работы на рынке, риелторы объединяются в саморегулируемые организации. На сегодняшний день в Челябинске существуют две независимые организации, призванные выработать единые правила игры и сформировать цивилизованный рынок: некоммерческое партнерство «Челябинская региональная гильдия риелторов» (ЧРГР, появилась в 1998 г.) и некоммерческое партнерство «Южно-Уральская ассоциация риэлторов» (ЮУАР, учреждена в 2004 г.). Как объясняют риелторы, потребность в образовании второго некоммерческого партнерства возникла после того, как ЧРГР в первые годы своей работы не смогла исполнять возложенные на себя обязательства. «На тот момент «Челябинская региональная гильдия риэлторов» уже бездействовала. Она формально числилась, но работы не велось. Риелторов такая ситуация не устраивала, и они самостоятельно создали новую организацию. Рынок был неорганизован - требовался регулятор», - вспоминает исполнительный директор НП «Южно-Уральская ассоциация риэлторов» ЛЮДМИЛА ХРАМЦОВА. Арсен Унанян: «Гильдия теплилась с 1998 г. В 2003 г. ее реанимировали и фактически опять забросили. Возрождение началось в августе 2006 г. Организовали общее собрание, обрисовали цели, к которым стремимся, методы и пути их достижения. Было решено, что мы возродим гильдию, соберем единомышленников, которые на самом деле что-либо собираются делать, а не просто хотят быть членами партнерства, чтобы получить значок». В настоящее время в ЧРГР состоит порядка 15 агентств. В ЮУАР - 41 компания. Главная цель, которую декларирует руководство обоих некоммерческих партнерств, - создание цивилизованного рынка, то есть такого, на котором никто не мошенничает, существуют единые стандарты оказания услуг, сильный профсоюз риелторов, права потребителей максимально защищены. Поэтому в каждой организации есть комитет по этике, который разрешает проблемы между агентствами и защищает права потребителей. И то, и другое НП занимается обучением кадров. «Для каждого риелтора выгода от объединений и союзов своя. Для одних - моральная поддержка. Для других - экономия денег. Если, например, подконтрольная объединению газета будет предлагать членам значительно меньшие расценки на рекламу, то на этом можно сэкономить. Это будет первая ситуация, когда за счет НП можно снизить расходы, потому что сам союз предполагает членские взносы», - комментирует Максим Ландихов. К этим выгодам Людмила Храмцова и Арсен Унанян добавляют еще ряд моментов. К примеру, возможность проводить сделки с гарантированно надежными риелторскими компаниями, членами объединений. Та компания, которая входила в партнерство, но была из него исключена по решению комиссии по этике, повторно попасть в него уже не сможет. «Сделки не срываются. Есть гарантии в финансовом плане и для клиента, и для агентства», - говорит г-жа Храмцова. «В этом году все входящие в ЧРГР агентства застрахованы на 30 млн руб., притом что каждое агентство заплатило всего по пять тыс. На обучение скидки не меньше 20%. Плюс к этому агентства получают доступ к общим информационной и договорной базам», - рассказывает г-н Унанян. В настоящее время некоммерческие партнерства ведут переговоры об объединении. По словам Людмилы Храмцовой, этот процесс активно поддерживает некоммерческое партнерство «Российская гильдия риэлторов». Пока никаких бумаг об объединении не подписано. «Партнерства не объединились до сих пор, во многом потому, что с обеих сторон выдвигались требования, которые вторая сторона считала неприемлемыми. Однако первые шаги к объединению уже сделаны», - говорит Игорь Казанцев. Игроки рынка отмечают, что актуальной тенденцией ближайших 2-3 лет может стать экспансия столичных риелторских компаний. По словам Арсена Унаняна, раньше в Челябинске не было условий для их эффективного развития: негде было набрать персонал. А сейчас на рынке уже есть 10-15 крупных компаний, часть которых можно попробовать купить. Ранжирование по количеству выполненных договоров за I полугодие 2007 г. Ранжирование по количеству выполненных договоров за I полугодие 2007 г.
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|